尘归尘土归土“深”万科：一场30年的轮回

在万科因“宝万之争”停牌的三个月间，王石做出了可能是公司历史上最重要决定之一：“回归”深圳。

3月14日，万科公告了与深圳地铁集团签订的合作备忘录：通过向深圳地铁集团定向增发400至600亿元新股，收购其部分优质地铁上盖物业项目的资产。深圳地铁集团是深圳市国资委直属的国有独资大型企业。

万科生于深圳。至今有很多老股民还称之为“深万科”。1988年，深圳市特区经济发展公司（简称深特发）干部王石，主导了子公司万科的股份制改造、上市和进入房地产业。从此，万科登上历史舞台。一直到2000年华润接手后，深圳国资才从万科的大股东之位淡出。

自此，万科虽一直驻扎深圳，但实质上与当地断掉血缘之亲。相比之下，当了万科16年大股东的华润，在万科历次重大节点中均利用自身资源给予过重要支持。

如今，一场众人皆知的股权之争，令万科重拾这段关系。

3月17日下午，“不受欢迎的”第一大股东宝能系在万科2016年第一次临时股东大会上投出赞成票，支持万科A[0.00% 资金 研报]股继续停牌至6月18日。万科表示，将全力争取在限期之前披露重组预案并复牌。

尽管土地作价、定增规模、每股价格等细节均未敲定，但一个是净资产1002亿元的“城市配套服务商”，一个是净资产1503亿元的“轨道交通运营商”，有着巨大的想象空间。

对于与深铁合作是为了股权还是土地，万科总裁郁亮这样回应：“有些人吃饭是为了工作，有些人吃饭是为了玩，我认为吃饭就是吃饭。”

在分析人士看来，引入深圳地铁的策略，可能给近年缠绕万科的股权架构、土地资源、战略转型等一系列课题，带来全新的解答思路。

地铁+物业

“目前北上广深轨道交通分担率分别为42%、51%、47%和28%。这意味着中国核心城市在轨道交通有巨大空间，而深圳的空间在四个一线城市中是最大的。”万科前董秘谭华杰说。3月14日，万科2015年业绩推介会上，管理层用了近四分之一的篇幅讲述城镇化中轨道交通建设的发展空间。

万科谈轨道交通并不是一时兴起。2013年，万科首次参与轨道物业开发，联合北京京投拿下北京丰台区郭公庄交通设施用地兼容居住、公建地块，并在此后开发了京投银泰[4.68% 资金 研报]万科西华府项目。

2014年11月，万科以45.3亿元竞得深圳地铁集团红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书，万科从中获得49%的权益。2015年3月，万科又通过公开招标方式获取深圳北站枢纽城市综合体C2地块物业开发项目；同年3月12日，深圳地铁万科投资发展有限公司在深圳工商局登记注册，公司注册地址在万科中心，由深圳地铁集团持股51%，万科持股49%。

郁亮解释，万科在多个城市都有地铁合作项目，目前有近40个项目是地铁上盖。地铁物业符合万科项目刚性需求的定位，且最能应付市场波动，未来会有更多扩展。

开发地铁物业，行业中有对标企业。2014年7月，绿地集团与申通地铁[3.65% 资金 研报]、上海建工[0.00% 资金 研报]等上海企业签署战略合作协议，成立绿地地铁投资发展公司，正式开启“大基建”战略；北京京投银泰凭借着几个地铁上盖物业的强势表现，占据着北京市场销售额前五的地位。

“凡是玩转地铁上盖物业项目的企业都具有央企或国企背景，或是扎根很深的本土房企，这样才有优势从地方拿到地铁建设地块。”一位接近深圳地铁的人士表示。

据了解，京投银泰的大股东京投公司的前身是“北京市地铁集团”，一直从事北京地铁建设的一级开发。再如，央企中国水电[3.19% 资金 研报]成为武汉本土上市公司南国置业[3.14% 资金 研报]第一大股东之后，南国置业在武汉等城市获取了多个地铁上盖物业项目。

万科重新引入国资，与深圳地铁的合作，意味着向来走市场化发展路线的万科将更加融入本地，与政府的合作关系也会更加紧密。

上述深圳地铁人士表示，深圳地铁以香港地铁为学习对象，主要是靠地铁上盖物业的收益来扭亏。作为深圳市政府下属企业，背后是深圳市财政，深圳地铁向政府争取了很多优惠条件，行政划拨了很多土地，这些行政划拨的土地成为了深圳地铁入股万科的重要筹码。

资料显示，深圳地铁目前拥有地铁上盖物业开发项目15个，总建筑面积逾600万平方米。项目主要位于福田、南山、前海、宝安、龙岗等区域的地铁沿线上盖及周边物业。剔除保障房面积，深圳地铁旗下地产物业市场估值接近500亿元。

2012年之前，深圳地铁的拿地方式是设定定向条件的公开招拍挂，提前锁定地价，而地铁上盖物业属于土地二次利用，免征地价或先征后返；2012年后，深圳市把土地作为一种资产，直接注入深圳地铁，不必再通过招拍挂模式。

上述人士透露，深圳地铁拿地成本不到1万元/平方米，而现在深圳即使偏远区域的地铁住宅均价也在5万元左右。低价优质的土地使得深圳地铁成为地产商最为欢迎的合作对象，除万科外，深振业、中信地产等均与其有过合作。此前，深圳地铁已有4个与房企合作的项目入市销售，累计销售额超过150亿元。

“回归”深圳

30年来，万科身上拥有的众多标签中，“不行贿”这一条令人称道。王石称，与政府官员的交往是“君子之交淡如水”，深圳市的老领导基本没有直接打过交道，仅在原市长郑良玉调离深圳前和他吃过一次饭。

在一些观察者看来，这种“君子之交”和对土地溢价风险的规避，一定程度上使得万科在城市中心区难以拿到核心优质土地。公司拿地模式更倾向于到郊区、地段较偏的区域搞开发。在深圳亦是如此。

此前多年，万科在土地储备以及相关开发上，在大本营深圳并不强势。2006年开发完万科金域蓝湾三期后至2012年，万科没有在深圳中心区拿过地，直到2012年5月与深圳恒豪合作开发南园新村旧城改造项目。

万科2015年的年报显示，其目前深圳的项目大部分位于关外。“万科这些年很少在深圳关内拿到地，部分原因是土地稀缺，另一个更重要的原因在于万科走市场化路线，在中心区拿地频次一向低于擅于与政府打交道的民企。”一位深圳地产资深人士认为。

该人士回忆，1997年香港回归，深圳政府将莲花山前面余留的地块确定为福田中心区，部分地块本想交由万科进行开发。根据规划要求，莲花山邓小平铜像直到香港的区域建筑层高不得超过三层。万科请来国际化公司进行设计论证，结论是万科做不了，退给了政府。

巧合的是，在万科逐步淡出深圳中心区土地开发的同时，深圳“潮汕帮”却逐步发展壮大。

1998年，政府不得不将万科放弃的地块化整为零低价招拍挂，两块土地分别由深圳城建和潮汕房企深圳泰华竞得。

此后，泰华又通过竞标拿下中心区购物公园的土地和红树湾三块当时被称作深圳地王的土地。泰华旗下的部分地产项目后来卖给了另一个潮汕开发商星河地产。

很长一段时间里，深圳中心区难见万科的踪影，取而代之的是卓越、星河、龙光、金光华、佳兆业等潮汕民营开发商。更重要的是，这些企业频繁地出现在深圳旧城改造项目中。

不过，近年来品牌开发商纷纷回归一线城市。从2014年开始，万科亦通过代建或配建的方式拿下了多块深圳关内的土地。土地性质也包含了旧改、产业地产等。

2014年8月和9月，万科分别中标前海企业公馆BOT项目和南山留仙洞501-0069号总部基地项目。年底，万科与深圳地铁地产公司正式签署协议，双方将合作打造一个集商务办公、商业、酒店、公寓于一体的大型滨海湾区综合体。

万科年报显示，截至2015年年底，万科在深圳罗湖、福田与南山三个核心区土地储备的建筑面积占比已达到其在全市土储的38%。

与此同时，王石个人时间也更多的回归深圳。2015年，王石连续被选为深圳市社会组织总会会长、深商赛艇会正名誉主席，还担任了深圳市“生活垃圾分类和减量”及“垃圾不落地深圳更美丽”公益项目代言人。此外，他还是深圳商业联合总会会长。“我是一个深圳的企业家、深圳的一个既得利益者，作为我来讲，应该做贡献。于是从2014年起，我就改变了我的计划，只要是对深圳转型发展有益的，我都会承担”。王石曾如此对媒体说。

一石二鸟

放弃追求央企，转而与深圳地铁合作，这一决定对万科来说至关重要。通过合作，万科可以通过大规模介入地铁集团拥有的深圳中心区一系列重大项目的开发，实现万科回归城市中枢地带的战略目标。

正式引入“地铁+物业“模式，也标志着万科城市配套服务商转型计划终于有望加速落地。

尽管两年前提出了转型“城市配套服务商”，但表现最为突出的依然是住宅销售领域，在大型区域开发、综合体项目运营、基础设施建设等方面并无代表作。相较之下，同为千亿房企的绿地已与多个城市签约地铁投资、公路沿线土地开发等项目。

在某种程度上，以“城市配套运营商”的形象出现在公众视野中的万科，与深圳地铁以深圳地铁建设和运营为主导的大型城市公共设施服务运营商的定位高度吻合。“城市配套服务商是城市需要什么就提供什么，城市需要下水道就提供下水道，需要垃圾焚烧厂就提供垃圾焚烧厂。”王石说。以前海公馆项目为例，万科中标后在几个月内就将一片鱼塘建成了一个可以办展览、可以开会的地方，以至于政府说“怎么比‘违建房’建得还快”。

“如果说前海万科企业公馆是试水城市配套服务商的话，那么红树湾项目则是万科正式做城市配套服务商的标杆性项目。”郁亮表示，深圳作为万科的大本营，城市配套服务商是万科过去一年明确的方向。

在红树湾项目上，万科将与深圳地铁采取协议开发模式，权益按约定深圳地铁占51%、万科占49%。根据协议，商务公寓和办公物业等物业销售后，按权益比例分配税后利润；未销售的商业和酒店等则由双方共同持有。双方共同组建项目管理经营公司负责项目开发建设工作，负责全部持有型物业的后续经营管理工作。

对于万科来说，一方面，地铁沿线的项目开发通常涉及到住宅、商业、办公、酒店甚至地铁商铺等综合开发，有助提升万科在住宅之外领域的运营。

另一方面，尽管深铁受限于深圳国资身份扩张领域有限，但在珠三角区域仍存在一定机会，尤其当前佛山、东莞等三四线城市受益于广深的刚需外溢，意味珠三角区域对城际交通需求较大。万科若能抓住重大项目投资的机会，在城市综合运营领域继续深耕，有望找到住宅外新的拓展方向和盈利点。